Voor de eigen bevolking zijn naar schatting 2000 huizen nodig om iedereen gehuisvest te krijgen. Om te kunnen groeien zijn 1000 tot 2000 huizen extra nodig. HierinHellendoorn ging op pad om van de mensen in de praktijk te horen of dat een haalbaar streven is: een aannemer, een projectontwikkelaar/aannemer en de directeur van de woningbouwcorporatie.
1000 huizen gaat wel lukken, maar die andere 2000 is de grote vraag
De conclusie uit de gesprekken is dat er twijfels zijn of een aantal van 3000 (laat staan 4000) huizen haalbaar is. De bouw van 1000 woningen zal wel lukken, maar of de volgende 2000 tot om en nabij 2040 gehaald worden, is de grote vraag. Er is geen grond, er zijn geen plannen, er is geen stroom, er is stikstof en Natura 2000. Er zijn bezwaren; eindeloze bezwaren.
Frank Hegeman van het gelijknamige Nijverdalse aannemersbedrijf denkt dat het moet lukken om van de geplande 3000 huizen te bouwen. Om te beginnen met de 1000 die tot 2033 moeten verschijnen. Maar ook voor hem is het de vraag waar het grootste deel van die andere 2000 huizen moeten komen.
Erna Mobach is helder: die 1000 nieuwe huizen die men tot 2033 wil bouwen; die komen er. Of die minimaal 2000 daarna tot om en nabij 2040 gebouwd gaan worden; daarover twijfelt de directeur van woningbouwcorporatie Reggewoon. “De ambitie is er. Als je die niet hebt, wordt het niks. Maar het wordt wel het spannend of het gaat lukken.”
“De afgelopen jaren leverden alleen veel papier op; waarom zou dat nu anders worden”
Joop Stegeman, oud-aannemer en projectontwikkelaar is het meest duidelijk: het gaat niet lukken om 3000 huizen te bouwen. “De afgelopen jaren is er alleen papier geproduceerd.” Hij legt een hele stapel rapporten op tafel.
“Waarom zou dat nu ineens anders worden? Stenen in plaats van papier? Alles gaat zo langzaam en stroperig. Doorpakken en spijkers met koppen slaan is er niet (meer) bij. En dan al die bezwaren. Er moet een einde komen aan dat verdienmodel.”
Hij heeft een kaart van Hellendoorn voor zich en wijst waar misschien bouwmogelijkheden zijn: De Lupinelaan in de Kruidenwijk, aan de PC Stamstraat (terrein TenCate), langs de N347 in Hellendoorn-noord (in plaats van lokale bedrijven), op ’t Hexel in Nijverdal (“dat zou een nieuw uitleggebied worden”).
Aanpoten is het devies
Aanpoten is het devies voor Erna Mobach. “Tot zes jaar terug gingen we in Twente nog uit van krimp. Daarna kwam er een inhaalslag. Daarin is Hellendoorn wat afwachtend geweest. Zeker in vergelijking met Wierden en Rijssen. Daar lagen voor bijvoorbeeld Zuidbroek en Opbroek plannen klaar en kon er flink gebouwd worden.”
Niet alleen de gemeente was afwachtend; ook Reggewoon. “Wij hebben toen sterk ingezet op verduurzamen. Onze woningvoorraad heeft gemiddeld energielabel A en dat is heel bijzonder. Voor zover mogelijk gaan we daarmee door, maar we zijn wel bezig een omslag te maken. De mensen staan in rijen voor een huurhuis; dus moeten we flink aan de slag.
“Als alle lichten op groen komen, kunnen we meters maken”
“Het zou mooi zijn als er een soort Vinexlocatie zou zijn. Dan kun je meters maken. Maar die heeft deze gemeente nu nog niet. Dat maakt het hier wel ingewikkeld.” Mobach is toch wel hoopvol. Vooral over die eerste 1000 huizen. Het is moeilijk te geloven, dat snapt ze. “Dat merk ik ook als in overleg heb met de huurdersorganisaties. ‘Er gebeurt niks in Hellendoorn,’ zeggen die. Kijk maar, de komende twee jaar staat er nauwelijks nieuwbouwaantallen in de begroting.” Alles is nog in voorbereiding.
Reggewoon moet wachten tot alle lichten op groen staan. “Een aantal projecten zitten nog in de voorbereiding en als daar eenmaal begonnen wordt, gaat het hard.” Ze doelt met name op het project Hoge Dijkje (165 huizen) en het terrein van TenCate (tussen het spoor en de Koersendijk; plm 150 huizen).
Wachten, wachten en nog een wachten
Dat die 1000 huizen er komen gaat niet zomaar; er moet heel veel werk verricht worden, waarbij verreweg het meeste tijd opgaat aan wachten. Dat blijkt ook in de praktijk van Frank Hegeman. Wachten op stroom. Wachten tot bezwaren worden behandeld. Wachten op leveringen. Wachten op vergunningen.
Dat zijn de belangrijkste belemmeringen voor ‘opschieten’. Wat daar nog bij komt, zijn ‘handjes’. Niet alleen bij de bouwbedrijven, maar ook bij de gemeente. Hegeman: “Personeelsgebrek in het gemeentehuis was een groot probleem. Nu er een nieuwe projectleider is, hopen we meer snelheid te kunnen maken.”
Joop Stegeman weet wat wachten is. Hij vertelt over plannen die hij had. Die met enthousiasme waren ontvangen. “Betaalbare huizen. Ongeveer € 260.000,- per huis. Een volwaardige woning voor jonge gezinnen. Dat was zo’n vier jaar geleden. Maar er is niets van terecht gekomen. Voor mij een reden temeer om ermee te stoppen.”
Iedereen wil zo snel mogelijk nieuwe huizen, maar niet in ‘mijn tuin’
De mensen willen allemaal nieuwe huizen. Voor henzelf. Voor hun kinderen. Voor hun kleinkinderen. Maar wel graag ‘ergens anders’. Steeds vaker is NIMBY aan de orde: Not I My Back Yard (Niet I Mijn Achtertuin). Er is geen bouwproject meer waar geen buren tegen te hoop lopen. Er wordt bezwaar gemaakt en men gaat door tot het bittere einde. Gevolg: er wordt niks gebouwd.
Omdat het er niet naar uitziet dat mensen minder bezwaar gaan maken. Zullen de regels aangepast moeten worden. Bezwaar maken sterker begrenzen. Pratend over oplossingen zou het verkorten en aanpassen van bezwarenprocedures een zeer welkome verbetering zijn. Een soort ‘snelrecht’. “Bezwaren kunnen een project zo een tot twee jaar ophouden. Vooral als mensen doorgaan met bezwaar tot de Raad van State. ”
Ook Mobach signaleert vertraging in projecten door eindeloze bezwarenprocedures. Ze hoopt dat Den Haag met de regels aan het sleutelen gaat. Dat zou zoden aan de dijk zetten. Want ook Reggewoon heeft last van bezwaren en lange procedures.
Zo komt de afspraak met de gemeente op de tocht te staan dat de corporatie dit jaar 50 flexwoningen gaat bouwen. Er zijn wat locaties in de Kruidenwijk, maar dat gaat heel moeizaam. Ook een projectje in Hulsen gaat dit jaar waarschijnlijk niet lukken, vanwege te lopen procedures .
Bezwaar maken is zo onder de hand een verdienmodel geworden
Daar komt nog bij dat het maken van bezwaar een ‘verdienmodel’ is geworden. Men dreigt met een bezwaarprocedure en wil daar vanaf zien als de gemeente of bouwer betaalt. Betalen is voor een gemeente not-done, maar ook een aannemer trekt niet graag de portemonnee. Niet alleen vanwege precedenten, maar ook omdat hij die kosten doorberekend in de kostprijs van de huizen.
Ook Joop Stegeman zijn al die bezwaren een doorn in het oog. Plus de in zijn ogen stroperige manier van werken op het gemeentehuis. “Te weinig mensen en geen wethouders (meer) die met de vuist op tafel slaan en dingen realiseren”.
Hij voelt zich in zijn ogen ook een paar keer flink bij de benen genomen bij projecten die in eerste instantie met enthousiasme werden ontvangen en later toch niet door konden gaan. Laat plannen, tekeningen van hem en brieven en gespreksnotitie van de gemeente zien.
Uit een onderzoek in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken blijkt woningbouw van initiatief tot realisatie, nu gemiddeld tien jaar duurt. De daadwerkelijke bouwperiode neemt gemiddeld twee à drie jaar in beslag.
In de wetenschap dat er lange bezwarenprocedures zijn, moet de gemeente dus aanmaken met verschillende plannen. In Nijverdal-Zuid (achter SVVN) bijvoorbeeld, wil men ongeveer 250 huizen bouwen. Maar de gemeente heeft daar nog geen grond en er is nog geen plan.
En dan gaat het hier nog om een plan, aansluitend bij bestaande bebouwing. Bouwen binnen een dorpskern (zogenaamd ‘binnenstedelijk bouwen’) kost vaak extra tijd, omdat de kans op bezwaren en de aard van de bezwaren groot is.
Stroomlevering steeds groter probleem
Een steeds groter probleem is ook de levering van stroom geworden. Zoals bekend zit het elektriciteitsnet ‘vol’ en zijn nieuwe aansluitingen pas na lang wachten mogelijk. Hetzelfde geldt voor ‘bouwstroom’; een tijdelijke voorziening om de bouw te kunnen doen. Werken met aggregaten kan, maar kan ook niet overal.
De bouw van het appartementencomplex door Hegeman aan de Grotestraat (naast de Gulle Goedzak) heeft bijvoorbeeld extra wachttijd, omdat er kabels verlegd moeten worden en daar heeft men voorlopig geen tijd voor. “Als je zo’n werk aanmeldt, krijg je direct al te horen dat je drie maanden moet wachten”.
Omdat een woningbouwcorporatie niet zelf grond heeft op koopt, is men afhankelijk van wat wordt aangeboden. “En wij kijken intern naar zaken als woningsplitsing en naar plekken waar nog wat toegevoegd kan worden,” zegt Mobach.
Ouderen stimuleren kleiner te gaan wonen, kan winst opleveren
Waar Reggewoon ook op wil inzetten is het stimuleren van ouderen om kleiner te gaan wonen. “De grootste vraag bij ons is naar eengezinswoningen. Als we ouderen zover kunnen krijgen naar een gelijkvloerse woning te verhuizen, kunnen we een flinke vraag wegwerken en ouderen huisvesten in een woning die het leven voor hen vergemakkelijkt.”
Het liefst bouwt Reggewoon op grond van de gemeente. “Dan betalen we een sociale grondprijs en wij werken fijn samen. Bij projectontwikkelaars ligt dat anders. Die moeten geld verdienen. Dat doen ze meestal niet op sociale woningbouw. Daarom lukt het niet altijd om 30% te halen. In het project hoge Dijkje bijvoorbeeld komt maar 20 % sociale woningbouw en compenseren wij dat ergens anders in de gemeente.”
Desondanks blijft Mobach positief. “We willen het allemaal; gemeente, wij, ontwikkelaars. En natuurlijk deze gemeente heeft extra last van stikstofnormen vanwege alle mooie natuurgebieden.” Tenslotte: “3000 huizen is wel veel he? Laten we maar eens beginnen met die 1000.”
