Neem een willekeurige greep in de ‘over ons’-items en je ziet dat de meeste woningbouwcorporaties meestal hetzelfde bieden. Ze zijn allemaal actief, hebben duurzaamheid hoog in het vaandel, streven naar betaalbare en goede huisvesting voor mensen die aangewezen zijn op een huurwoning. Erna Mobach (57) zwaait sinds 1 januari van dit jaar de scepter over Reggewoon. “Dat we ook in Almelo investeren wil ik graag uitleggen”.
Rode draad in het werkzame leven van Erna Mobach is het centraal stellen van de klant. Of dat nu een huurder is of iemand die een kind naar de dagopvang brengt of een klant van een groothandel. “Dát is mijn drive, dáár doe ik het voor.” Erna Mobach komt van oorsprong uit Leuvenheim, een vlek aan de boorden van de IJssel nabij Brummen.
Na het Atheneum in Zutphen startte ze op de Enschedese Heao, specifiek de economisch/linguïstische richting. “Dat is de richting met talen erbij. Na een jaar ben ik overgestapt naar de commerciële richting. Ik leerde er m’n man kennen.
Na een uitstapje in Utrecht gingen we uiteindelijk in Losser te wonen. Ik ging aan de slag op de salesafdeling van het schoonmaakmiddelenbedrijf Sorbo. Na Sorbo volgde het ondermodebedrijf Schiesser, ook weer de marketing en verkoopkant.”
Maatschappelijk domein
“Nadat wij naar Twente zijn verhuisd, wilde ik graag overstappen naar het maatschappelijke domein. Dat werd als eerste de Enschedese kinderopvang gigant SKE, waar ik manager planning en verkoop werd, later regiomanager.” Na SKE volgde de overstap naar de wereld van woningcorporaties en ging Erna Mobach aan de slag als manager wonen van de woningcorporatie Mijande in Vriezenveen.
“De laatst 6,5 jaar was ik directeur/bestuurder van de Rijssense woningbouwcorporatie de Goede Woning in Rijssen”. Per 1.1.2025 trad ze aan als directeur bestuurder van Reggewoon, een organisatie met ruim 5100 woningen. Reggewoon is het fusieresultaat van de Woning Stichting Hellendoorn en Stichting Wonen Wierden-Enter en dateert van april 2017.
Tegen welke knelpunten loop je aan?
“ We kennen een grote woningnood. De procedures zijn allemaal ingewikkelder geworden en het bouwen steeds duurder én we willen betaalbare huurwoningen aan kunnen bieden. Daarbij kom je dus in een spagaat.
Je kunt vandaag roepen dat je morgen meer nieuw wilt bouwen. Maar zo gaat dat niet. Je moet dus altijd vooruitkijken, wat gaat de markt doen tussen nu en vijf jaar. Dus wat er nu gebouwd wordt, heeft z’n aanvang al van minstens vijf jaar terug. Komt bij dat de overheid bepaald niet stabiel is ten aanzien van de wet -en regelgeving voor woningbouwcorporaties en denk aan bezwaarprocedures en de stikstofproblematiek.
Dat wat er nu gebouwd wordt, is gebaseerd op de woningmarktonderzoeken van een aantal jaar terug. Er werd toen nog gerekend met een krimp in Twente. We willen ons bouwtempo flink verhogen en hebben samen met de gemeentes veel nieuwbouwplannen. Helaas kost dit tijd. En daarmee is het direct een knelpunt.”
De gemeente Hellendoorn wil tot 2033 duizend woningen bouwen. Wat is jullie bijdrage?
“We kennen in Nederland de 30-30-40 regel. Dat houdt in dat in het kader van betaalbaar bouwen en om de doorstroom te bevorderen, geldt dat voor alle nieuw te bouwen woningen in een gemeente, daarvan 30% als sociale huurwoning gebouwd moet worden, 30% als middelduur- en betaalbare koopwoningen en maximaal 40% vrije sector woningen. Wij moeten én willen de komende jaren dus 330 sociale huurwoningen bouwen.
Maar dat houdt wel in dat de gemeente in een andere modus moet komen want er moet bouwgrond beschikbaar komen, plannen ontwikkeld worden, vergunningstrajecten, en tal van onderzoeken meer. Dat wordt nog een hele kluif, maar de gemeente is heel actief bezig en heeft een routekaart ‘versnelling woningbouw’ opgesteld.
Natuurlijk zijn we ook volop bezig met het verduurzamen van woningen. Financieel gezien is dat niet aantrekkelijk voor ons want het verduurzamen van een woning kost gemiddeld € 100.000,- per woning. Omdat we de huren bewust laag houden na verduurzaming is dat niet altijd realistisch. We investeren de komende jaren als sector, en dat is ook goed, versta mij niet verkeerd, maar het betekent dat het duurzame verdienmodel van corporaties niet sluitend is op de langere termijn.”
Ik schrik hiervan. Wat moet er dán gebeuren?
“Omdat we een bijzonder bedrijf zijn, zou de overheid ons vrij moeten stellen van het betalen van vennootschapsbelasting. Dat geld kun je dan aanwenden voor de core-business, namelijk het verhuren van goede en betaalbare woningen.
Wordt er ook genoeg voor ouderen gebouwd? “In ieder geval wordt er kleiner gebouwd en nu wat minder voor eengezinswoningen omdat we er daar voldoende van hebben op dit moment. Ouderen en jongeren hebben vaak meer behoefte aan klein, maar dan wel alles gelijkvloers. En ouderen willen de voorzieningen graag op pantoffelafstand hebben. We denken ook om hofjes te gaan realiseren. In Rijssen hebben ze daar inmiddels als ervaring mee opgedaan.”
Reggewoon investeert wél in Almelo. Waarom?
“De overheid verplicht ons in het kader van de zogenaamde solidariteitssteun simpel gezegd elkaar te helpen. Dat is ook één van de reden van het ontstaan van Reggewoon. De Almelose woningstichting St. Joseph heeft een hulpvraag bij ons gedaan voor een deel van haar investeringen. Dan kun je in onze optiek beter een goede buur helpen dan een verre vriend.
Ik snap dat mensen denken- het is ‘óns’ geld uit ónze gemeentes. Het ligt alleen gecompliceerder. Solidariteit is namelijk een opdracht van de overheid. Wij helpen dus de volkshuisvesting in Almelo en kunnen alle opgaven in onze beide gemeenten volledig uitvoeren.
Geen fusie met ‘Almelo’ dus?
“Nee, we zijn druk met het verduurzamen van onze woningvoorraad en het bouwen van woningen. We hebben een gezonde balans en liquiditeitsposities. De woningvoorraad is gewaardeerd in verhuurde staat, dus hebben nog de nodige reserves en onze kasstroom is royaal.”
Wat staat er in jullie ondernemingsplan?
“We zijn nu een nieuwe aan het maken, want de vorige stamt uit 2022. Hoogste tijd dus voor een nieuwe koers die past bij de huidige ontwikkelingen. Ik weet zeker dat ‘noaberschap’ daarin belangrijk blijft. Zoals buren elkaar helpen, naar elkaar omzien. Voor ons houdt dat in dat we dicht bij die huurder staan. En dat doen we ook. Ik heb al onze 70 medewerkers gesproken en we spreken wat dat betreft met één mond.”
Je bent vrouw in een mannenwereld. Moet je je bewijzen?
“Opmerkelijk gezien heeft 2/3 van de Twentse woningcorporaties een vrouw als directeur-bestuurder. Vrouwen brengen vaak andere eigenschappen en kwaliteiten mee dan mannen. Maar ik hoef me absoluut niet meer te bewijzen. En ik ben overigens voor een goede mix van mannen en vrouwen in een organisatie.”
